Thực trạng cần được cải thiện
Những con số thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng tháng 7/2025 cho thấy một bức tranh đầy lo ngại về tình trạng thực hiện đề án nhà ở xã hội. Tính đến tháng 7/2025, cả nước chỉ hoàn thành 117 dự án NƠXH với 85.275 căn, đạt 8% mục tiêu 1.062.200 căn đến 2030 và 20% chỉ tiêu 428.000 căn giai đoạn 2021–2025. Tốc độ triển khai hiện tại cho thấy nếu không có những thay đổi căn bản, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ chỉ là một “con số trên giấy”.
Đáng lo ngại hơn nữa là trong số 686 dự án đã được triển khai với tổng cộng 627.651 căn (chiếm 59,1% mục tiêu), nhiều dự án bị kìm hãm bởi vướng mắc pháp lý: 155 dự án (132.791 căn) chậm tiến độ do khó khăn giải phóng mặt bằng và thiếu vốn; 416 dự án (417.185 căn) chưa khởi công vì mâu thuẫn quy định giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về quỹ đất và phê duyệt đầu tư.
Tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là một vấn đề dân sinh mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê, khoảng 70% lao động tại các khu công nghiệp hiện phải sống trong các khu trọ tạm bợ, thiếu an toàn, gây ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất lao động và chất lượng cuộc sống. Điều này đặt ra những câu hỏi nghiêm túc về tính bền vững của mô hình phát triển công nghiệp hiện tại và khả năng thu hút lao động chất lượng cao trong tương lai.
Nhận diện các yếu tố cốt lõi
Đầu tiên và quan trọng nhất là cơ chế tài chính thiếu bền vững. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ban đầu, sau đó được nâng lên 145.000 tỷ đồng và triển khai từ tháng 4/2023, tuy nhiên đến hết tháng 6/2025, tổng số tiền thực tế được giải ngân chỉ đạt khoảng 3.400 tỷ đồng. Con số này chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng gói tín dụng, cho thấy sự bất cập trong việc triển khai chính sách tài chính, đồng thời cản trở nghiêm trọng hoạt động đầu tư và phát triển của các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này.
Thứ hai , hệ thống quy định pháp lý thiếu tính đồng bộ và nhất quán đã tạo ra những rào cản lớn. Một ví dụ điển hình là sự bất đồng về quy định quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội tại Hà Nội, khi các quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 chưa được hài hòa hoàn toàn. Điều này khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng đình trệ, không thể tiếp tục triển khai mặc dù đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ phía các nhà đầu tư.
Tiến sĩ Nguyễn Kinh Luân (Jerry Nguyen), Trưởng Ban Tái cấu trúc, Thành viên HĐQT, Phó Tổng Giám đốc Đầu tư và Phát triển Thị trường Quốc tế, Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình.
Thứ ba , thủ tục hành chính kéo dài từ 6 đến 24 tháng đã ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp và người dân. Quá trình phê duyệt dự án, từ khâu xin giấy phép đầu tư, thẩm định thiết kế, đến cấp phép xây dựng, đều phải trải qua nhiều cấp, nhiều ngành với các yêu cầu khác nhau.
Cuối cùng , vấn đề về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội cũng đang đặt ra những thách thức lớn. Nhiều khu đất được quy hoạch cho nhà ở xã hội thường nằm xa các khu công nghiệp, thiếu các tiện ích cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, phương tiện giao thông công cộng. Điều này không chỉ làm giảm tính hấp dẫn của các dự án nhà ở xã hội mà còn tạo ra gánh nặng chi phí sinh hoạt cho người dân, đặc biệt là những gia đình có thu nhập thấp.
Học hỏi từ những mô hình thành công
Để tìm ra hướng giải quyết phù hợp, việc nghiên cứu và học hỏi từ những mô hình nhà ở xã hội thành công trên thế giới là cần thiết. Theo đó, hai quốc gia có mô hình NƠXH thành công bậc nhất châu Á là Singapore và Hàn Quốc, với những bài học quý giá về vai trò trung tâm của người dân trong toàn bộ hệ sinh thái.
Mô hình của Singapore được xây dựng và vận hành thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), với sự hỗ trợ tài chính mạnh mẽ từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF). Điểm đặc biệt của mô hình này là người dân được tiếp cận các khoản vay với lãi suất ưu đãi chỉ 2,5% mỗi năm, đồng thời chỉ phải trả góp dưới 20% thu nhập hàng tháng. HDB đóng vai trò như một đầu mối "một cửa" toàn diện, quản lý toàn bộ chu trình từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng cho đến phân phối sản phẩm cuối cùng. Nhờ vậy, tỷ lệ sở hữu nhà ở của Singapore đạt hơn 90%, một thành tựu hiếm có trên thế giới.
Hàn Quốc lại nổi bật với chính sách đa dạng hóa loại hình NƠXH, từ căn hộ mini cho người độc thân đến nhà thuê công và căn hộ cho gia đình trẻ. Với lãi suất vay ưu đãi 1–2%/năm và điều kiện thu nhập linh hoạt, người dân dễ dàng tiếp cận sản phẩm phù hợp. Chính phủ Hàn Quốc không trực tiếp xây nhà mà hợp tác với các tập đoàn phát triển đô thị bán công, hoạt động như doanh nghiệp tư nhân nhưng được bảo đảm chính sách.
Những kinh nghiệm này cho thấy việc xây dựng một hệ sinh thái nhà ở xã hội hiệu quả đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các chủ thể, trong đó mỗi bên đều có vai trò cụ thể và được hưởng lợi từ các chính sách thúc đẩy phù hợp.
Giải pháp toàn diện cho hệ sinh thái nhà ở xã hội
Chính phủ: Kiến tạo thể chế minh bạch và hiệu quả
Chính phủ giữ vai trò “nhạc trưởng” trong hệ sinh thái NƠXH, tạo điều kiện để các bên cùng cộng hưởng vì mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030. Trọng tâm là chuyển từ cơ chế hỗ trợ sang kiến tạo phát triển, với các giải pháp cụ thể dựa trên tinh thần Nghị quyết 66-NQ/TW, 68-NQ/TW, và phù hợp với các khung pháp lý như Nghị định 100/2015/NĐ-CP, 49/2021/NĐ-CP, và Thông tư 07/2024/TT-NHNN.
Thành lập Quỹ Phát Triển NƠXH Quốc Gia: Quỹ này là “trụ đỡ tài chính” với ba nguồn vốn dài hạn:
Phát hành trái phiếu NƠXH xanh với lãi suất ưu đãi 3–3,5%, miễn thuế thu nhập từ lãi trái phiếu, thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước (ngân hàng, quỹ đầu tư, cá nhân, quỹ ESG, tổ chức tài chính xanh). Trái phiếu gắn với các dự án NƠXH đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng (LOTUS, EDGE), tận dụng xu hướng đầu tư bền vững toàn cầu.
Tái phân bổ 15% nguồn thu từ thuế bất động sản thương mại và phí sử dụng đất tại các khu đô thị lớn để cấp vốn cho Quỹ. Doanh nghiệp tham gia NƠXH được miễn 100% thuế TNDN trong 7 năm và miễn phí sử dụng đất cho dự án đạt chuẩn xanh, khuyến khích đầu tư mà không tạo gánh nặng tài chính mới. Đẩy mạnh mô hình hợp tác công-tư (PPP) kết hợp ODA từ Ngân hàng Thế giới, ADB, JICA với lãi suất 0–1%/năm, tập trung vào khu công nghiệp và đô thị lớn. Doanh nghiệp PPP được vay vốn 4–5%/năm từ Quỹ NƠXH và miễn thuế VAT cho vật liệu xây dựng xanh, giảm áp lực ngân sách và tạo niềm tin qua sự tham gia của các tổ chức uy tín.
Quỹ bảo lãnh 100% tín dụng NƠXH với lãi suất 3–4%/năm cho người dân và 4–5%/năm cho doanh nghiệp, quản lý minh bạch qua cổng thông tin quốc gia ứng dụng blockchain, công khai giao dịch và tiến độ dự án.
Luật hóa quỹ đất NƠXH : Sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, quy định dành 20–25% quỹ đất tại các khu đô thị và khu công nghiệp cho NƠXH, điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu địa phương (20–25% tại Hà Nội, TP.HCM; 20% hoặc thấp hơn tại đô thị loại IV, V). Chủ đầu tư được miễn 100% thuế TNDN trong 7–10 năm, tăng hệ số sử dụng đất 1,5–2 lần, và miễn phí sử dụng đất cho NƠXH. Cơ chế xử phạt nghiêm minh (phạt 5–10% giá trị dự án hoặc thu hồi đất nếu không triển khai trong 2 năm). Quỹ đất “sạch” được công khai trên cổng thông tin blockchain, đảm bảo minh bạch. Hệ thống một cửa kỹ thuật số : Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án từ 6–12 tháng xuống 4–6 tháng, giảm chi phí không chính thức, đảm bảo công khai và minh bạch. Chiến dịch truyền thông quốc gia : Sử dụng TikTok, YouTube, và các buổi tư vấn tại khu công nghiệp để lan tỏa câu chuyện thành công “Tôi đã mua được nhà xã hội như thế nào”. Tiến độ dự án được cập nhật định kỳ, tạo trách nhiệm giải trình và niềm tin công chúng.Doanh nghiệp bất động sản: Cơ hội trong thách thức
Trong bối cảnh thị trường nhà thương mại bão hòa và tín dụng bị siết chặt, NƠXH là “vùng đất mới” đầy tiềm năng, chiếm 60% nhu cầu thị trường (Mordor Intelligence, 2024). Để thu hút sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp lớn, cần có những chính sách đủ mạnh và hấp dẫn. Các chính sách đề xuất bao gồm:
Nâng lợi nhuận định mức lên 15–20%: So với mức 10% hiện hành, mức này đủ hấp dẫn để thu hút các tập đoàn lớn đầu tư lâu dài. Miễn giảm thuế và chi phí đất: Miễn 100% thuế TNDN trong 10 năm, miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế VAT cho doanh nghiệp sử dụng vật liệu xanh và công nghệ tiên tiến (nhà mô-đun, cấu kiện đúc sẵn). Cơ chế thế chấp linh hoạt: Cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn lãi suất 4–5%/năm, được Quỹ NƠXH bảo lãnh, giúp doanh nghiệp xoay vòng vốn.Ưu tiên công nghệ xanh: Hỗ trợ 50% chi phí chứng nhận công trình xanh (LOTUS, EDGE) và ưu tiên trong đấu thầu cho doanh nghiệp ứng dụng BIM, AI, hoặc vật liệu thân thiện môi trường.
Ngân Hàng: Lực Đẩy Tài Chính Bền Vững
Ngân hàng là “mạch máu” của hệ sinh thái NƠXH, kích hoạt dòng vốn bền vững. Các cơ chế đề xuất bao gồm:
Bảo lãnh tín dụng toàn diện : Quỹ NƠXH bảo lãnh 100% khoản vay (3–4%/năm cho người mua, 4–5%/năm cho chủ đầu tư), giảm rủi ro tín dụng. Ưu đãi thuế và phí : Miễn 50–100% thuế TNDN trong 7–10 năm, miễn phí bảo lãnh tín dụng cho các khoản vay đúng mục tiêu. Tái cấp vốn ưu đãi : Ngân hàng Nhà nước cung cấp hạn mức tái cấp vốn lãi suất 2–3%/năm, giúp ngân hàng duy trì lợi nhuận 1–2%. Hệ thống tín dụng điện tử : Xử lý hồ sơ trong 15–20 ngày, ứng dụng blockchain chống gian lận, đảm bảo minh bạch.
Ngành Xây Dựng: Động Lực Phục Hồi và Đổi Mới
NƠXH là cơ hội để ngành xây dựng vượt qua giai đoạn “đóng băng”, tạo hàng triệu việc làm và giảm giá thành sản phẩm thông qua công nghệ hiện đại. Các giải pháp bao gồm:
Ưu đãi thuế và phí : Miễn 100% thuế VAT và thuế nhập khẩu trong 7 năm cho doanh nghiệp sử dụng công nghệ tiên tiến (nhà mô-đun, cấu kiện đúc sẵn, thi công tự động hóa), giảm 20–30% thời gian và 15–20% chi phí xây dựng (Bộ Xây dựng, 2024). Doanh nghiệp được khấu trừ 50% chi phí đầu tư công nghệ vào thuế TNDN. Tín dụng ưu đãi : Quỹ Hỗ trợ Công nghệ Xây dựng cung cấp khoản vay 2–3%/năm (kỳ hạn 5–10 năm) cho các dự án ứng dụng công nghệ mô-đun, in 3D bê tông, giúp giá bán căn hộ dưới 20 triệu đồng/m², phù hợp với người thu nhập 10–15 triệu đồng/tháng. Đấu thầu kỹ thuật số : Nền tảng đấu thầu quốc gia rút ngắn thời gian phê duyệt từ 6–12 tháng xuống 3–6 tháng, ưu tiên nhà thầu ứng dụng công nghệ hiện đại với điểm số đánh giá cao hơn 20–30%. Dự án hoàn thành dưới 12 tháng được thưởng 5% giá trị hợp đồng.
Người Dân: Trái Tim Của Hệ Sinh Thái
Giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động Việt Nam, từ công nhân khu công nghiệp đến người trẻ khởi nghiệp nơi đô thị, đang bị cản trở bởi những rào cản thực tế trong việc tiếp cận NƠXH. Những khó khăn này không chỉ là trở ngại cá nhân, mà là câu chuyện chung của một xã hội đang chuyển mình, nơi giá nhà thương mại vượt xa khả năng chi trả và thu nhập người dân còn hạn chế.
Rào cản đầu tiên và lớn nhất là khó khăn trong việc chứng minh thu nhập . Quy trình xác nhận thu nhập để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội đòi hỏi người dân phải nộp nhiều giấy tờ qua các bước phức tạp, từ xác nhận của công đoàn, chính quyền địa phương, đến thẩm định của Sở Xây dựng, thường kéo dài từ 3 đến 6 tháng. Đối với những người lao động tự do, công nhân thời vụ, hay nhân viên hợp đồng ngắn hạn, việc chứng minh thu nhập ổn định gần như trở thành một "nhiệm vụ bất khả thi". Tại các khu công nghiệp ở Bình Dương hay Đồng Nai, hàng nghìn công nhân đã phải bỏ cuộc giữa chừng vì liên tục bị yêu cầu bổ sung giấy xác nhận thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh tình trạng nhà ở, trong khi họ phải làm việc 10 đến 12 giờ mỗi ngày, không có thời gian để chạy theo thủ tục.
Thiếu thông tin minh bạch về dự án là rào cản thứ hai . Thông tin về các dự án nhà ở xã hội, từ vị trí, giá bán, tiến độ thi công, đến cách thức đăng ký, thường không được công khai rộng rãi hoặc khó tiếp cận, đặc biệt với những người dân ít sử dụng công nghệ hoặc sống xa trung tâm. Nhiều công nhân tại các khu công nghiệp ở Long An hay Bắc Ninh không biết về các dự án nhà ở xã hội gần nơi làm việc, vì thông tin chỉ được truyền miệng hoặc đăng tải lẻ tẻ trên các kênh không chính thống. Kết quả là nhiều người bỏ lỡ cơ hội đăng ký hoặc rơi vào tay các "cò nhà" lừa đảo, đẩy họ vào vòng xoáy nợ nần.
Tâm lý e ngại về chất lượng và vị trí nhà ở xã hội cũng là một rào cản đáng kể . Nhiều người dân lo ngại rằng nhà ở xã hội đồng nghĩa với chất lượng thấp, thiếu tiện ích cơ bản như trường học, bệnh viện, hoặc nằm ở các khu vực xa xôi, gây khó khăn cho việc đi làm và sinh hoạt. Một số dự án nhà ở xã hội ở ngoại ô Hà Nội hay TP.HCM được xây dựng ở những khu vực thiếu kết nối giao thông, cách xa khu công nghiệp hoặc trung tâm thành phố hàng chục kilomet. Người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ, thường phải đối mặt với lựa chọn khó khăn: mua nhà ở xã hội giá rẻ nhưng phải đánh đổi bằng thời gian di chuyển dài hoặc chi phí sinh hoạt cao, hoặc tiếp tục sống trong những khu trọ chật chội, thiếu an toàn.
Cuối cùng, khả năng tài chính hạn chế vẫn là rào cản lớn nhất . Dù giá NƠXH thấp hơn nhà thương mại, mức giá trung bình 20–25 triệu đồng/m² vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình có thu nhập 10–15 triệu đồng/tháng. Các khoản vay ưu đãi hiện nay thường đi kèm thủ tục phức tạp, thời gian xét duyệt kéo dài, và yêu cầu trả trước một khoản lớn, khiến người dân nản lòng. Ví dụ, một gia đình công nhân ở TP.HCM, với thu nhập 12 triệu đồng/tháng, khó có thể trả trước 200–300 triệu đồng cho một căn hộ 50 m², ngay cả khi được vay ưu đãi.
Giải pháp: Đặt người dân làm trung tâm, biến giấc mơ an cư thành hiện thực
Để tháo gỡ những rào cản này và khơi dậy niềm tin, chính sách NƠXH cần lấy người dân làm trọng tâm, với các giải pháp thiết thực xoay quanh ba tiêu chí: dễ tiếp cận, dễ hiểu, dễ mua:
Mở rộng đối tượng thụ hưởng : Bao gồm người thu nhập dưới 20 triệu/tháng (đô thị) hoặc 14 triệu/tháng (nông thôn), sinh viên mới tốt nghiệp, công nhân có hợp đồng lao động từ 1 năm. Vay dài hạn ưu đãi : Trả góp 25–30 năm, lãi suất 3–4%/năm, tối đa 25% thu nhập (3–4 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình thu nhập 15 triệu đồng). Đăng ký đơn giản : Đăng ký online, xét duyệt trong 7–14 ngày, thu nhập tự khai với xác nhận của công đoàn hoặc chính quyền địa phương trong 3 ngày. Đa dạng hóa sản phẩm : Căn hộ mini 25–35 m², căn hộ gia đình 45–60 m², nhà thuê dài hạn 10–20 năm với giá thuê 50–60% giá thị trường, ưu tiên gần nơi làm việc. Truyền thông gần gũi : Video ngắn, minigame, livestream hướng dẫn đăng ký, chia sẻ câu chuyện thành công để truyền cảm hứng.Tầm Nhìn Dài Hạn
Mô hình vận hành NƠXH cần dựa trên sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước và thị trường: Chính phủ kiến tạo thể chế, doanh nghiệp cung cấp sản phẩm, ngân hàng tài trợ tín dụng, nhà thầu triển khai xây dựng, và người dân là người thụ hưởng và giám sát . Khi lợi ích của các bên được đảm bảo minh bạch, hệ sinh thái NƠXH sẽ phát triển bền vững.
Nếu các chính sách trên được triển khai đồng bộ từ nay đến năm 2030, mục tiêu 1 triệu căn hộ không chỉ khả thi mà còn trở thành nền tảng cho một xã hội hài hòa, nâng cao chất lượng sống cho hàng triệu người dân. Đây không chỉ là lời giải cho bài toán nhà ở mà còn là chiến lược phát triển quốc gia, gắn kết kinh tế, xã hội, và con người vì một tương lai thịnh vượng.
