Doanh nghiệp, ngân hàng "kẹt" giữa vòng vây tài sản đảm bảo

Tín dụng vẫn được kỳ vọng là dòng chảy cứu sinh cho doanh nghiệp trong bối cảnh nền kinh tế đang loay hoay tìm động lực phục hồi. Tuy nhiên, để chạm được vào dòng chảy ấy, nhiều doanh nghiệp lại mắc kẹt giữa những rào cản liên quan đến tài sản đảm bảo.

Trong khi các ngân hàng than khó xử lý nợ do vướng hành lang pháp lý và rủi ro thẩm định, thì phía doanh nghiệp lại gặp khó khi tài sản không được công nhận, định giá quá thấp hoặc không phù hợp để thế chấp. Câu chuyện tưởng cũ nhưng ngày càng nhức nhối, bởi sự không gặp nhau giữa hai phía là người cần vay và người cho vay.

Nhu cầu vay rõ ràng nhưng vẫn không tiếp cận được vốn

"Khách hàng của tôi mang căn biệt thự tại Tân Tây Đô để thế chấp vay vốn với giá thị trường khoảng 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, có ngân hàng định giá 12 tỷ đồng, trong khi một ngân hàng khác định giá cao hơn cũng chỉ ở mức 22 tỷ đồng.

Cả hai đều chỉ cho vay khoảng 70–80% theo giá trị định giá. Doanh nghiệp không đủ vốn để xoay vòng nên đã bán căn biệt thự với giá 28,5 tỷ đồng. Tài sản có thật, nhu cầu vay rõ ràng nhưng vẫn không tiếp cận được vốn, ngân hàng vẫn không giải quyết được.

Một khách khác thì sở hữu căn nhà khoảng 7,5 tỷ đồng, muốn thế chấp để vay vốn đầu tư. Ngân hàng chỉ cho vay 1,5 tỷ đồng và yêu cầu rất nhiều thủ tục chứng minh nguồn trả nợ rõ ràng dù tài sản bảo đảm đã lớn hơn nhiều lần khoản vay. Kết quả là khách hàng vẫn không được giải ngân như mong muốn". Đó là những gì bà Nguyễn Thị Thu Trang - Giám đốc Tài chính, Công ty tư vấn tài chính Việt Wealth Management chia sẻ về trường hợp khách hàng mà bà trực tiếp tư vấn với Người Đưa Tin.

Việc định giá tài sản đảm bảo không phản ánh đúng giá trị thị trường, có nơi chỉ định giá bằng một nửa.

Bà Trang cũng thẳng thắn chỉ ra nghịch lý trong tiếp cận tín dụng hiện nay. Sau đại dịch, dòng tiền của doanh nghiệp đã cạn kiệt. "Ai cũng nói mở "room" tín dụng để hỗ trợ, tung ra các gói vay ưu đãi vài nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp. Nhưng thực tế, mấy doanh nghiệp vừa và nhỏ chạm được vào những gói đó? Gần như không. Doanh nghiệp đã rất tổn thương nhưng vẫn bắt họ phải xếp hạng A,B,C, trong khi thực tế những doanh nghiệp thực sự đạt hạng đó lại không cần vay.

Ngoài ra, có không ít doanh nghiệp khởi nghiệp, công nghệ, trí tuệ không có tài sản thế chấp hữu hình nhưng lại sở hữu hợp đồng đầu ra, sáng chế, thương hiệu, nhân sự chất lượng.

Để không bỏ sót nhóm doanh nghiệp tiềm năng này, tôi nghĩ cần có các quỹ định giá và bảo lãnh tín dụng cho tài sản vô hình hoặc hình thành trong tương lai như dòng tiền, quyền sở hữu trí tuệ… để giúp họ tiếp cận vốn dễ dàng hơn", bà Trang khuyến nghị.

Trong khi đó, ông Nguyễn Tiến Nam – Chủ tịch Tập đoàn SunUni Global Group (SUG Group) thì cho biết doanh nghiệp đang muốn mở rộng mô hình kinh doanh nhưng tài sản mang ra thế chấp không đủ để đáp ứng yêu cầu từ phía ngân hàng. Việc định giá tài sản thì không phản ánh đúng giá trị thị trường, có nơi chỉ định giá bằng một nửa. Điều này tạo ra rào cản lớn trong tiếp cận nguồn vốn có giá trị cao.

Ông Nguyễn Tiến Nam – Chủ tịch Tập đoàn SunUni Global Group.

Một số ngân hàng có đề xuất cho vay không cần thế chấp mà dựa vào lợi nhuận. Nhưng với doanh nghiệp SME, lợi nhuận không cao, mức cho vay theo phương án đó cũng chỉ dừng ở vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, không đủ để triển khai các kế hoạch mở rộng hay đầu tư mới.

Nhiều doanh nghiệp buộc phải sử dụng tài sản cá nhân để thế chấp, khi tài sản của doanh nghiệp không đủ. Nhưng nếu vậy, đây không còn là bài toán hỗ trợ doanh nghiệp. Trong khi đó, tài sản cá nhân cũng bị ngân hàng định giá thấp sau khi khấu trừ theo tỉ lệ cho vay 70-80%, số tiền thực nhận rất hạn chế.

Hồ sơ vay tín chấp lại phức tạp, phải chứng minh được dòng tiền, doanh thu, lợi nhuận rõ ràng, ngân hàng thẩm định rất kỹ, nhưng giá trị vay lại nhỏ. "Điều doanh nghiệp mong muốn là ngân hàng có thể nhìn vào hồ sơ để đánh giá tiềm năng thực sự như tốc độ tăng trưởng doanh số trong 1-2 năm gần đây, năng lực nhân sự, định hướng phát triển để từ đó cân nhắc cấp tín dụng theo doanh số thay vì chỉ dựa vào lợi nhuận.

Áp lực giải ngân vốn của ngân hàng là có thật, nhưng sau Covid và giai đoạn lạm phát, rất ít doanh nghiệp đạt đủ điều kiện vay theo bộ tiêu chí đang áp dụng. Khi chưa tích góp đủ tài sản hoặc không có tài sản đảm bảo kịp thời, cơ hội đầu tư, cơ hội thị trường nhiều khi đã qua đi", ông Nam bày tỏ.

Ngân hàng cũng "mắc kẹt" vì tài sản đảm bảo

Trong khi doanh nghiệp khát vốn nhưng mắc kẹt vì thiếu tài sản bảo đảm phù hợp, thì các ngân hàng cũng đang loay hoay giữa mê cung pháp lý khi muốn xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến hết quý I/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương đương mức tăng 20%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành.

Cùng với việc cho vay tăng, khối lượng tài sản đảm bảo từ bất động sản cũng lớn hơn. Tuy nhiên, quá trình xử lý tài sản đảm bảo khi phát sinh nợ xấu lại không mấy thuận lợi khi ngân hàng liên tục chật vật rao bán nhưng vẫn không có ai mua.

Quá trình xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản rất khó khăn.

Agribank Chi nhánh Đống Đa mới đây đã thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Tín Phát, với giá trị ghi sổ tạm tính đến ngày 30/5/2025 là hơn 154 tỷ đồng. Khoản vay được bảo đảm bằng quyền tài sản tại hai tòa nhà thuộc một dự án nhà ở thu nhập thấp tại Bắc Ninh.

Hay một trường hợp khác là khoản nợ hơn 730 tỷ đồng của CTCP Hằng Hà tại BIDV Chi nhánh Thành Đô, đã được ngân hàng đưa ra đấu giá tới lần thứ 5. Tài sản bảo đảm là khu đất và công trình thuộc Bệnh viện Phụ sản quốc tế Đức Giang… Đây chỉ là một vài trường hợp trong số nhiều khoản nợ được mang ra đấu giá nhưng chưa thể xử lý dứt điểm, cho thấy những khó khăn mà ngân hàng đang gặp phải khi thu hồi tài sản.

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Hồng Quân – Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), những vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm ngày càng phức tạp hơn. 

Không ít bất động sản được thế chấp phát sinh sai lệch về diện tích hay có tài sản gắn liền với đất của thửa liền kề, xây chồng lấn. Khi xử lý, cơ quan kiểm sát lại cho rằng ngân hàng đã xác định giá trị tài sản thế chấp không sát thực tế, đặc biệt tại thời điểm thẩm định và cho vay.

Ông Nguyễn Hồng Quân – Phó Tổng Giám đốc TPBank.

Thậm chí, tình huống càng trở nên phức tạp hơn đối với ngân hàng nếu tài sản đảm bảo tại thời điểm khởi kiện chỉ là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong khi đến thời điểm yêu cầu thi hành án, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Điều này khiến bên bảo đảm không ký hợp đồng thế chấp mới với ngân hàng theo thông tin được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, khó khăn còn tới từ các tài sản như xe ô tô khi ngân hàng chỉ giữ giấy tờ pháp lý thay vì thu giữ tài sản thực tế. Điều này khiến khách hàng không tự nguyện bàn giao tài sản, không cung cấp thông tin liên quan, ẩn giấu tài sản tại nhiều nơi, hoặc bán cho bên thứ ba.

Dù là doanh nghiệp đi tìm vốn hay ngân hàng tìm cách thu hồi nợ, tài sản bảo đảm đang trở thành điểm nghẽn chung khiến cả hai phía đều mắc kẹt. 

Trong bối cảnh phục hồi kinh tế còn nhiều thách thức, việc tháo gỡ các rào cản liên quan đến tài sản bảo đảm không chỉ là vấn đề của riêng ngành ngân hàng, mà là điều kiện cần thiết để khơi thông dòng vốn, tạo lực đẩy cho sản xuất kinh doanh và tăng trưởng bền vững.