Từ “bước đệm” hạ tầng....
Mô hình TP.HCM mới (TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu) chính thức đi vào vận hành trở thành cột mốc quan trọng đánh dấu giai đoạn tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị, hạ tầng và dòng vốn đầu tư tại khu vực phía Nam. Với dân số và quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, TP.HCM mới là “siêu đô thị” có vai trò động lực phát triển mạnh mẽ.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc nhà ở Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc sáp nhập tạo ra hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như Quốc lộ 13, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.HCM, Metro kết nối TP.HCM tới Bình Dương, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu... sẽ được ưu tiên đẩy mạnh đầu tư, trở thành động lực phát triển đô thị, công nghiệp, thương mại và thị trường bất động sản.
Trong đó, Quốc lộ 13 – đoạn từ cầu Bình Triệu (Thủ Đức, TP.HCM) đến cầu Vĩnh Bình, Thuận An, Bình Dương (nay là P.Thuận An, TP.HCM) có chiều dài khoảng 6,3 km sẽ được đầu tư mở rộng đến 60m với 10 làn xe. Đây là một trong những công trình hạ tầng giao thông trọng điểm đã được HĐND TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư, sẽ triển khai đầu năm 2026, hoàn thành khai thác trong giai đoạn 2027 - 2028.
Tuyến Quốc lộ 13 đoạn cửa ngõ phía Đông bắc TP.HCM sẽ là trục giao thông nhanh, ít gián đoạn, kết nối trực tiếp vào khu Hàng Xanh và trung tâm TP.HCM hiện hữu. Dự án hình thành sẽ kết nối tuyến đại lộ Phạm Văn Đồng với đường Vành đai 2 TP.HCM, đáp ứng nhu cầu giao thông liên vùng khu vực cửa ngõ thành phố với các tỉnh miền Đông Nam Bộ và Tây Nguyên (qua Quốc lộ 14).
Hạ tầng giao thông và metro sẽ được thúc đẩy mạnh hậu sáp nhập. Ảnh: minh họa
Cùng với đó, tuyến metro kết nối từ tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM cũng nằm trong diện ưu tiên đầu tư. Mới đây, Bình Dương (nay là TP.HCM) đã thống nhất chọn phương án làm tuyến metro số 2 đi trên cao, với nguồn vốn đầu tư dự kiến 53.000 tỷ đồng. Tuyến dài 21,87 km, đi qua địa phận TP.Thủ Dầu Một, TP.Thuận An; đáp ứng năng lực chuyên chở từ 30.000 - 40.000 người/hướng/giờ, kết nối đến TP.HCM và các đô thị dọc tuyến đường sắt.
Dự án này được hướng đến mục tiêu giảm thiểu áp lực giao thông cho quốc lộ 13 và phạm Văn Đồng, kỳ vọng góp phần giảm ùn tắc giao thông tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, đồng thời tăng cường kết nối thông suốt, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM mới sau sáp nhập.
Trước đó, Sở GTVT TP.HCM đã đề xuất mở rộng 2 tuyến đường huyết mạch Xô Viết Nghệ Tĩnh và Đinh Bộ Lĩnh, kết nối trực tiếp quốc lộ 13 với kinh phí 10.000 tỷ đồng. Theo quy hoạch, dự án nâng cấp, mở rộng đoạn từ nút giao Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu 1 với chiều dài 2 km, mở rộng lên 30-40 m; xây dựng nút giao Đài Liệt sỹ theo phương án đảo xoay vòng kết hợp hầm chui. Việc đầu tư dự án (dự kiến giai đoạn 2025-2030) là cần thiết để xóa nút thắt ùn tắc giao thông ở khu vực này suốt nhiều năm.
Với việc TP.HCM mở rộng Quốc lộ 13 kết hợp đầu tư tuyến Xô Viết Nghệ Tĩnh và Đinh Bộ Lĩnh sẽ góp phần “thông lối” từ khu vực P.Thuận An, P.Lái Thiêu đến ngã tư Hàng Xanh. Cụ thể, từ cổng chào Bình Dương (nay là TP.HCM) đến ngã tư Hàng Xanh với có thể được di chuyển chỉ trong 15 phút, nhanh hơn cả khi đi từ nhiều khu vực khác của TP.HCM.
Như vậy, khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường bất động sản TP.HCM mới sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.
.... Đến “điểm rơi” tăng giá
Nhiều người kỳ vọng giá trị bất động sản sẽ gia tăng mạnh khi các tuyến hạ tầng của TP.HCM chính thức khởi công hoặc bước vào giai đoạn hoàn thiện. Việc tăng cường kết nối sẽ thúc đẩy quá trình giãn dân đô thị, từ đó tăng nhu cầu về nhà ở và giá trị bất động sản.
Trong chia sẻ mới đây, ông Trần Kháng Quang, chuyên gia bất động sản khẳng định: Sau sáp nhập, thị trường TP.HCM sẽ chứng kiến làn sóng giãn dân từ nội đô sang vùng kế cận rất mạnh mẽ. Vị này cho rằng, cơ hội với bất động sản khu vực lân cận TP.HCM là rất lớn. Trong ngắn hạn, việc sáp nhập tạo ra kỳ vọng tăng giá, thu hút dòng vốn đầu tư lớn vào các khu vực giáp ranh.
Trong dài hạn, việc sáp nhập sẽ tái cấu trúc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản TP.HCM mói. Cụ thể, tăng vai trò của bất động sản công nghiệp và logistics; phân bổ lại cơ cấu dân cư, giúp giãn dân nội đô, tạo động lực phát triển các vùng đô thị đa trung tâm. Đồng thời, tạo ra vùng thủ phủ kinh tế phía Nam, thu hút FDI và các tập đoàn đa quốc gia...
Ông Quang dành lời khuyên cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường BĐS trong giai đoạn tới. Cụ thể, trường hợp ở khu vực trung tâm, nhà đầu tư nên đầu tư căn hộ trung cấp. Nếu đầu tư ở khu giáp ranh thành phố lớn thì nên đầu tư các dự án mang tính đô thị, cách trung tâm từ 20 – 30 phút di chuyển, vì khi hạ tầng được kết nối, việc di chuyển sẽ không còn lại vấn đề lớn, giá trị lúc đó cũng sẽ rất khác. “Giai đoạn 2025 - 2026 là thời điểm phát triển mạnh của bất động sản vùng lân cận TP.HCM”, ông Quang nhấn mạnh.
Vị này cũng thừa nhận, giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Khi mô hình sáp nhập tỉnh, thành vận hành, giá căn hộ, nhà phố các khu vực giáp ranh TP.HCM như Thuận An (hay còn gọi là Đông Bắc TP.HCM) có thể tăng thêm 15-20%; Phú Mỹ, Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng trên dưới 20%. Điều này đồng nghĩa, trong tương lai nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền từ 40-55 triệu đồng/m2 tại TP.HCM mới sẽ không còn đa dạng.
Thực tế, trước khi có thông tin dự kiến sáp nhập tỉnh thành, bất động sản kế cận TP.HCM đã vào nhịp tăng giá, với mức tăng từ 8 - 10% mỗi giai đoạn, cách nhau vài tháng. Đặc biệt, so với cùng kì năm ngoái, giá căn hộ khu vực Đông Bắc TP.HCM giá đã tăng khoảng 15 - 20%, tùy dự án. Điều này cho thấy, kì vọng sáp nhập và hạ tầng khu vực đang hỗ trợ rất tốt cho giá trị gia tăng của bất động sản.
Điểm mặt các dự án bất động sản đang rục rịch ra thị trường TP.HCM, nhận thấy, mặt bằng giá sơ cấp đã khá cao, chỉ còn khá ít dự án còn ở ngưỡng giá từ 40-55 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn, dự án KĐT Vạn Phúc City nằm mặt tiền quốc lộ 13 chuẩn bị bung thị trường sản phẩm căn hộ, giá dự kiến không dưới 130 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, dự án căn hộ Urban Green Thủ Đức có giá từ 70-80 triệu đồng/m2.
Hay các dự án như Emerald Golf View Canary Heights, Lavita Thuận An, Green Tower, Midori Park The Ten... hầu hết đã chạm ngưỡng giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Chỉ một số ít dự án như La Pura, TT AVIO, Phú Đông SkyOne, The Habita... còn ở ngưỡng giá 40-55 triệu đồng/m2. Trong đó, dự án Lapura được phát triển bởi Phát Đạt, nằm mặt tiền quốc lộ 13 chuẩn bị rục rịch giai đoạn tiếp theo ra thị trường đang được quan tâm nhờ kết nối dễ dàng dễ dàng vào Hàng Xanh và trung tâm quận 1, Tp.HCM. Hậu sáp nhập, các dự án bất động sản này dự báo sẽ tiếp tục tăng giá.
Theo ghi nhận từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (Vars), sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản phía Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt tại các thị trường vệ tinh, nhờ được hưởng lợi lớn từ nhu cầu “nén” trong suốt thời gian qua cùng với động lực từ quy hoạch, hạ tầng, đặc biệt là thông tin về “siêu đô thị” TP.HCM. Trong đó, Đông Bắc TP.HCM nổi lên như một “điểm nóng”.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong năm 2024, trong khi thị trường BĐS tại các địa phương khác khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể, thì thị trường BĐS Bình Dương nói chung đã “ấm” trở lại. Cụ thể, trong năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.
Bước sang đầu năm 2025, thị trường này tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét. Đáng chú ý, đầu tháng 6, một số dự án BĐS chính thức mở bán đã tạo ấn tượng lớn với khoảng 70% bảng hàng được giao dịch sau một thời gian ngắn mở bán.
Đại diện đơn vị này cho rằng, suốt thời gian qua, giữa bối cảnh thị trường căn hộ tại TP.HCM im ắng do nguồn cung mới hạn chế và mặt bằng giá cao, thì khu vực giáp ranh lại trở thành tâm điểm sôi động nhờ giá tốt hơn. Việc chính thức về “chung nhà” với TP.HCM lại càng tạo động lực để nơi đây phát triển mạnh mẽ về nhu cầu bất động sản hậu sáp nhập. Cùng với “sóng” hạ tầng khu vực, dự báo “điểm rơi” tăng giá trong chu kỳ mới sẽ mạnh mẽ nhất ở giai đoạn 2026 - 2027.
Điều này đã từng diễn ra ở các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Hải Dương, Hà Nam, Ninh Bình, Hải Phòng. Khi có thông tin sáp nhập hành chính hoặc quy hoạch trung tâm mới, thị trường đã chứng kiến mức tăng giá bất động sản từ 5–30% chỉ trong vài tháng gần đây. Tuy nhiên, theo Vars, tăng trưởng bền vững của BĐS chỉ đến khi có hạ tầng đồng bộ và dòng người thực sự về ở, chứ không chỉ chạy theo tin đồn.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) khẳng định, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “xương sống” của thị trường bất động sản trong thời gian tới nhờ nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao. Những dự án hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ vẫn giữ được đà tăng giá tốt. “Giá trị bất động sản chỉ bền vững khi gắn liền với hạ tầng, dòng dân cư và hoạt động kinh tế thực. Nếu chỉ có quy hoạch trên giấy, giá khó duy trì”, bà khẳng định.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, nhu cầu việc làm, dòng người nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương. Vì thế, khu vực nào đáp ứng được các yếu tố này sẽ có cơ hội rất lớn về kéo giãn dân, từ đó gia tăng mức độ giá bất động sản trong tương lai.