Nguồn cung nhà ở tăng mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II và quý III tại TP HCM cùng các khu vực lân cận cho thấy những tín hiệu hồi phục khá rõ nét cả về nguồn cung, nhu cầu lẫn giá bán, mở ra kỳ vọng cho giai đoạn sắp tới.

Đẩy nhanh quá trình ra hàng

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, thị trường căn hộ đã có sự tăng trưởng đáng kể. Chỉ tính trong quý II, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 40% so với cùng kỳ, chủ yếu tập trung tại TP HCM (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm gần 80% tổng lượng cung. Đáng chú ý, nhu cầu mua căn hộ cũng tăng mạnh gấp hơn 3 lần, phần nào phản ánh tâm lý tích cực của người dân sau các động thái sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính. Giá bán sơ cấp cũng tăng nhẹ, từ 3% đến 8%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, kéo theo thanh khoản thứ cấp cải thiện từ 4% đến hơn 10% so với quý trước.

Một dự án của Novaland ở TP HCM tiếp tục thi công sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Phân khúc nhà phố và biệt thự thậm chí còn ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật hơn. Nguồn cung mới phục hồi mạnh, cao gấp 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu tại Long An (nay là Tây Ninh), nhờ các chủ đầu tư lớn như Vingroup đẩy mạnh hoạt động bán hàng. Số lượng giao dịch sơ cấp cũng tăng gần gấp sáu lần. Giá sơ cấp nhích nhẹ, còn giá thứ cấp tăng khoảng 6%, cho thấy nhu cầu thực vẫn khá ổn định bất chấp mặt bằng giá cao.

Đặc biệt, việc hợp nhất giữa TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã biến TP HCM mới trở thành một "siêu đô thị" có quy mô lớn chưa từng có, mở ra tiềm năng phát triển BĐS vô cùng to lớn. Không chỉ mang tính địa lý - hành chính mà sự hợp nhất còn tạo ra một vùng kinh tế động lực, qua đó kích thích nhu cầu nhà ở, đầu tư, sản xuất, dịch vụ tăng mạnh.

Ngoài ra, từ đầu năm đến nay, loạt thông tin tích cực như đẩy mạnh đầu tư công, khởi công và hoàn thiện các tuyến đường huyết mạch, cùng các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nới lỏng tín dụng đã tiếp thêm lực cho cả nền kinh tế và đặc biệt là thị trường BĐS. Đây chính là "chìa khóa" giúp khơi thông dòng vốn, thúc đẩy nhanh quá trình ra hàng của các dự án đang nằm chờ trước đó.

Thị trường BĐS phía Nam vì vậy trở nên sôi động hơn rất nhiều. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt doanh nghiệp (DN) tại TP HCM cũng như các tỉnh lân cận đã đồng loạt tung ra các dự án căn hộ, đất nền mới. Đặc biệt, các dự án thuộc khu vực Bình Dương cũ, có mức giá vừa tầm, chỉ từ khoảng 38-45 triệu đồng/m², đã nhanh chóng thu hút đông đảo khách hàng xuống tiền.

Theo dự báo từ Batdongsan, nhờ tháo gỡ pháp lý, cải thiện hạ tầng cùng nhu cầu tăng cao sau sáp nhập, nguồn cung nhà ở tại TP HCM trong năm 2025 có thể đạt từ 12.000-15.000 căn hộ, cùng khoảng 1.500-2.000 căn nhà phố, biệt thự, tăng 30%-40% so với năm trước.

Giá khó giảm sâu

Nhiều chuyên gia dự báo với quá trình sáp nhập hành chính, thị trường TP HCM có thể cần thêm thời gian để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, từ đó tạm làm chậm tiến độ phê duyệt dự án. Tuy nhiên, khi nguồn cung còn hạn chế, các dự án hạng sang sắp ra mắt dự kiến sẽ tiếp tục đẩy giá phân khúc cao cấp tăng thêm 5%-7%, thậm chí tiệm cận mốc 6.000 USD/m².

Nhiều lãnh đạo DN BĐS nhận định tổng quan giá bán toàn thị trường có thể sẽ "mềm" hơn do sau sáp nhập, lượng dự án phân khúc trung bình gia tăng đáng kể. Tuy nhiên, với từng dự án cụ thể, giá vẫn không có dấu hiệu giảm, thậm chí có nơi đã tăng thêm 5%-10% so với trước sáp nhập. Đây cũng là đặc điểm dễ thấy khi các đợt mở bán sau thường cao hơn đợt đầu nhằm duy trì sức hút và tối ưu lợi nhuận.

Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty BĐS Wowhome, nhìn nhận việc sáp nhập không chỉ giảm bớt rào cản hành chính giữa 3 địa phương mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng. Đặc biệt, các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (dự kiến hoàn thành cuối năm 2025), sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa các khu vực chỉ còn 30-45 phút. Điều này càng làm gia tăng sức hút của các vùng ngoại vi TP HCM, kích thích nguồn cung dự án mới.

Ông Kiên dự báo khi pháp lý thông thoáng, việc huy động vốn từ khách hàng và tổ chức tín dụng sẽ càng thuận lợi, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều sản phẩm đa dạng. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: "Giá BĐS sẽ khó giảm do bảng giá đất mới và phân vùng mới sau sáp nhập. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nhu cầu, tài chính, đồng thời chọn những vị trí gần đô thị, khu công nghiệp, cao tốc - nơi có tiềm năng lớn từ nhu cầu giãn dân và hạ tầng - để tối ưu hiệu quả đầu tư".

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, dù nguồn cung thị trường đã có dấu hiệu phục hồi nhưng giá nhà vẫn neo ở mức rất cao. Ông cho rằng UBND TP HCM cần xem xét các giải pháp thuộc thẩm quyền để tháo gỡ vướng mắc cho DN làm nhà ở xã hội, nhằm đạt mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Việc thúc đẩy triển khai các dự án này không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn tạo dư địa kéo giảm giá nhà. Song song đó, thành phố cũng giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án đang vướng pháp lý, đồng thời đề xuất giải pháp xử lý đối với 68 dự án nhà ở thương mại đã bị dừng hoặc chưa triển khai trên địa bàn.