Sau những diễn biến tích cực của thị trường địa ốc, chúng tôi có cuộc trò chuyện với ông Phan Vi - Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam, cũng là người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, xung quanh câu chuyện về hiệu ứng của thị trường bất động sản cũng như tâm lý người mua nhà hậu sáp nhập.
Ông đánh giá thế nào về nhu cầu của thị trường bất động sản lân cận Tp.HCM khi siêu đô thị này chính thức vận hành từ 1/7?
Nhu cầu thị trường bất động sản lân cận Tp.HCM sẽ có những biến động đáng kể và tích cực sau khi siêu đô thị mới đi vào hoạt động.
Việc sáp nhập sẽ xóa bỏ một số rào cản hành chính, quy hoạch; tạo ra một khu vực kinh tế, đô thị thống nhất và lớn mạnh hơn. Điều này sẽ thúc đẩy luồng di dân, đầu tư và kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất đai tăng lên.
Các khu vực lân cận trước đây như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ trở thành những "quận mới" của Tp.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, tiện ích và quy hoạch chung.
Thực tế, sức cầu của các khu vực này đã thể hiện tích cực trước khi Tp.HCM - Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu về "chung nhà". Điều này cho thấy, nhu cầu của thị trường phản ứng rất tốt với thông tin quy hoạch.
Theo ông, sự sôi động của thị trường bất động sản thời gian gần đây, đặc biệt khu vực Bình Dương là hiệu ứng nhất thời ăn theo thông tin sau sáp nhập hay là kì vọng dài hạn của người mua đối với một siêu đô thị có quy mô dân số và kinh tế lớn nhất cả nước?
Sự sôi động của thị trường căn hộ tại Bình Dương (hiện là một phần của Tp.HCM mới) trong thời gian qua là sự kết hợp của cả hiệu ứng thông tin sáp nhập và nội tại thị trường vốn đã tốt. Trong đó, yếu tố nội tại đóng vai trò chủ đạo.
Cụ thể, hiệu ứng nhất thời theo thông tin sáp nhập được thể hiện ở mức độ kì vọng tăng giá. Siêu đô thị ra đời tạo sự quan tâm lớn hơn từ truyền thông và người mua, từ đó tác động đến kỳ vọng tăng giá bất động sản tại Bình Dương, thu hút giới đầu tư đổ về tìm kiếm cơ hội.
Trong khi, yếu tố nội tại thị trường đã tốt được xem là trợ lực quan trọng cho bất động sản Bình Dương sôi động thời gian qua. Trước khi sáp nhập với Tp.HCM, thị trường Bình Dương vốn đã vững vàng các lợi thế: Kinh tế, hạ tầng và khả năng kéo dân đô thị.
Trong đó, khu vực Dĩ An và Thuận An (Bình Dương cũ) có các lợi thế như: Gần Tp.HCM (cũ); hạ tầng giao thông phát triển mạnh; khu công nghiệp lớn; giá cả hợp lý; chính sách phát triển đô thị tốt...
Vì vậy, thời gian qua, các dự án căn hộ tại Bình Dương như The Aspira sắp ra mắt phân khúc giá tầm trung, nội thất cao cấp thu hút sự quan tâm của thị trường; hay The Emerald Golf View (Thuận An), Charm City (Dĩ An), Lapura (Thuận An)... liên tục ghi nhận sức cầu tích cực. Những kì vọng dài hạn của người mua về quy hoạch, hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ trong tương là nền tảng chính để thúc đẩy thị trường.
Phân khúc bất động sản nào ông đánh giá là có cơ hội nhiều nhất hậu sáp nhập?
Theo tôi, phân khúc căn hộ tầm trung, nhà phố và đất nền ở các khu vực đã và đang phát triển hạ tầng tốt sẽ có nhiều cơ hội nhất sau sáp nhập.
Căn hộ tầm trung: Với sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở của người lao động, chuyên gia, các gia đình trẻ muốn tìm kiếm không gian sống với mức giá hợp lý thì phân khúc căn hộ tầm trung là lựa chọn. Việc sáp nhập sẽ củng cố tâm lý "chung một nhà", giảm bớt định kiến về khoảng cách, giúp người dân dễ dàng đưa ra quyết định mua căn hộ ở các khu vực trước đây là "tỉnh lẻ" nhưng nay đã là một phần của siêu đô thị.
Nhà phố/đất nền: Dù giá có thể tăng, nhưng nhu cầu sở hữu nhà phố hoặc đất nền để ở vẫn là ưu tiên của nhiều gia đình Việt, cũng như là khẩu vị của nhà đầu tư. Đặc biệt, ở các khu vực mới sáp nhập, quỹ đất còn nhiều hơn so với trung tâm Tp.HCM hiện hữu, tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển.
Có 3 lý do để tôi đưa ra dự đoán này là hạ tầng đầu tư đồng bộ, tâm lý thoải mái khi chung địa giới hành chính và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Nhu cầu gia tăng cùng với quy hoạch đồng bộ sẽ thúc đẩy tiềm năng tăng giá trị sử dụng và giá trị đầu tư cho bất động sản.
Căn hộ giá tầm trung có cơ hội sau sáp nhập.
Quan điểm của khách hàng với phân khúc căn hộ có thay đổi gì hậu sáp nhập, thưa ông?
Mỗi phân khúc bất động sản có lợi thế và tệp khách hàng quan tâm riêng. Ở phân khúc căn hộ, có 5 xu hướng dịch chuyển thấy rõ ở giai đoạn này khiến người mua quan tâm.
Giá cả và khả năng chi trả: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Giá nhà phố tại Tp.HCM đã tăng cao, đặc biệt ở các khu vực trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, kể cả những người có thu nhập khá. Căn hộ vẫn là lựa chọn khả thi và hợp lý hơn về mặt tài chính cho nhiều gia đình trẻ, người độc thân, và người nhập cư.
Sự dịch chuyển của thế hệ khách hàng: Thế hệ trẻ hiện nay, đặc biệt là thế hệ Gen Y, Gen Z, có xu hướng ưu tiên sự tiện lợi, an ninh, và các tiện ích nội khu mà căn hộ mang lại hơn là việc phải sở hữu một mảnh đất và tự xây dựng. Họ quen với lối sống đô thị hiện đại.
Tiện ích và môi trường sống: Các dự án căn hộ hiện nay được đầu tư rất bài bản về tiện ích, đáp ứng nhu cầu của cuộc sống hiện đại, điều mà nhà phố truyền thống đôi khi không có được.
Xu hướng giãn dân đô thị: Như đã phân tích, với hạ tầng giao thông được cải thiện, việc di chuyển từ căn hộ ngoại ô vào trung tâm sẽ không còn là vấn đề lớn.
Đa dạng mục đích đầu tư: Căn hộ không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn là kênh đầu tư cho thuê, đặc biệt ở các khu vực có nhiều chuyên gia, sinh viên hoặc gần các khu công nghiệp.
Ông có nghĩ rào cản về tâm lý người mua nhà có thực sự được gỡ bỏ hoàn toàn hậu sáp nhập khi mà nhiều khu vực chung địa giới Tp.HCM nhưng khoảng cách đi lại vẫn khá xa?
Khi Tp.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu "chung một nhà", rào cản tâm lý về "hộ khẩu Tp.HCM" tại một quận hay khu vực cụ thể sẽ giảm đi. Người dân sẽ có xu hướng nhìn thoáng hơn về nơi an cư.
Thay vì tập trung vào "hộ khẩu trung tâm", họ sẽ cân nhắc nhiều hơn đến: Khoảng cách và thời gian di chuyển (với hệ thống giao thông được cải thiện, việc di chuyển từ các khu vực lân cận vào trung tâm sẽ thuận tiện hơn); Tiện ích sống (các khu vực mới sáp nhập sẽ được đầu tư nhiều hơn về trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí);
Môi trường sống (nhu cầu về không gian sống xanh, trong lành, ít ồn ào sẽ được ưu tiên hơn, các khu vực lân cận lại có lợi thế về điều này); Giá cả và khả năng chi trả (đây là yếu tố then chốt. BĐS ở các khu vực lân cận có mức giá mềm hơn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người).
Việc sáp nhập không chỉ là cái tên mà là câu chuyện thay đổi rất mạnh về mặt quy hoạch, kế hoạch tổng thể để liên kết 3 vùng với nhau tạo ra giá trị dài hạn, từ đó tạo nên bức tranh về nhu cầu cũng như mặt bằng giá mới.
Tuy nhiên, không phải mọi khu vực hay dự án đều được hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Hiện tại, chỉ những dự án bất động sản có vị trí gần với Tp.HCM, nằm dọc các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đầu tư mới có cơ hội tăng trưởng về giá dài hạn; được người mua lựa chọn. Ngược lại, các khu vực xa hơn cần giải bài toán về hạ tầng kết nối trong dài hạn.
Việc tăng giá bất động sản Tp.HCM hậu sáp nhập được nhắc đến khá nhiều thời gian gần đây, nhất là các vùng giá còn thấp. Quan điểm của ông về điều này như thế nào?
Bất động sản các vùng giá thấp dự báo sẽ tiếp tục tăng giá sau sáp nhập, nhưng đây là một quá trình có chọn lọc và cần theo dõi sát sao các yếu tố hỗ trợ cụ thể.
Rõ ràng, động lực về hạ tầng, gia tăng dân số, minh bạch quy hoạch và tâm lý kì vọng thị trường sẽ khiến giá bất động sản gia tăng. Đặc biệt, các khu vực lâu nay có mặt bằng giá BĐS thấp hơn Tp.HCM hiện hữu sẽ thu hút dòng tiền người mua để ở hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Tuy nhiên, cần lưu ý, không phải tất cả các khu vực đều tăng giá đồng đều. Sự tăng giá sẽ tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận tiện với trung tâm, có tiềm năng phát triển kinh tế và dân cư.
Đồng thời, thị trường cần có thời gian để thẩm thấu: Mức độ tăng giá sẽ không diễn ra ngay lập tức và ồ ạt mà cần thời gian để các yếu tố hạ tầng, tiện ích được triển khai và phát huy tác dụng.
Chưa kể, tốc độ tăng giá còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như: Tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng.
Ông có nghĩ, thời gian tới sự cạnh tranh ở thị trường căn hộ sẽ diễn ra khốc liệt khi nguồn cung được dự báo tăng mạnh sau sáp nhập?
Sự cạnh tranh của thị trường BĐS tại Tp.HCM mới chắc chắn sẽ gia tăng khi nguồn cung dồi dào, nhưng đây cũng là một dấu hiệu của sự phát triển và thanh lọc thị trường.
Nguồn cung mới tại Tp.HCM được bổ sung từ các dự án tại thị trường Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Cùng với đó, hậu sáp nhập, các chủ đầu tư lớn thường có xu hướng tìm kiếm quỹ đất rộng và triển khai các dự án quy mô lớn ở các khu vực mới phát triển.
Khi nguồn cung dồi dào, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Các dự án sẽ đòi hỏi cao hơn về chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích nội khu, và dịch vụ quản lý. Các dự án kém chất lượng hoặc không đáp ứng được nhu cầu sẽ khó cạnh tranh.
Điều này cũng gây ra thách thức cho các nhà phát triển nhỏ. Các nhà phát triển nhỏ lẻ, thiếu tiềm lực tài chính và kinh nghiệm có thể gặp khó khăn hơn trong việc cạnh tranh với các ông lớn có lợi thế về quy mô và thương hiệu.
Xin cảm ơn chia sẻ từ ông!