Sau giai đoạn sôi động đầu năm, thị trường đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận đang có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, giá đất đã tăng từ 10-20% (tùy khu vực và dự án) so với đầu năm 2025. Liệu phân khúc này còn tiềm năng trong thời gian tới, và giá cả sẽ biến động như thế nào sau thời điểm sáp nhập tỉnh, thành?
Chia sẻ về diễn biến của thị trường đất nền trong thời gian qua, ông Nguyễn Khắc Đôn - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ xây dựng bất động sản 245 chỉ ra 3 nguyên nhân khiến phân khúc này có sự điều chỉnh so với giai đoạn đầu năm.
Thứ nhất là Nhà nước áp dụng khung giá đất mới, khiến một số nhà đầu tư và người mua tạm dừng để xem xét lại mức giá, dẫn đến thị trường chờ đợi thêm. Thứ hai, việc sáp nhập địa giới khiến người mua và nhà đầu tư chờ xem sự thay đổi hành chính sẽ ảnh hưởng thế nào trước khi ra quyết định. Thứ ba, lãi suất ngân hàng chưa có tín hiệu giảm thêm tạo nên tâm lý nghe ngóng, chưa vội xuống tiền đối với cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.
Theo ông Đôn, do 3 yếu tố trên, thị trường đất nền tạm thời "hạ nhiệt" để cân bằng, nhưng đây chỉ là diễn biến ngắn hạn. Đến cuối năm, phân khúc này sẽ "tăng nhiệt" nhờ hạ tầng và chính sách ổn định, đặc biệt đất nền tại khu Đông Tp.HCM nhờ lực đẩy từ các tuyến hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 Tp.HCM, mở rộng đường Võ Chí Công, và một số chủ đầu tư như Masterises Home, Khang Điền, Vingroup... khởi động dự án trở lại. Cùng với đó, lãi suất thấp và nguồn cung hạn chế, phân khúc đất nền dự báo sẽ tiếp tục hút dòng tiền đầu tư.
Nói về diễn biến giá của đất nền, ông Đôn cho rằng, trong thời gian tới, giá đất nền Tp.HCM chắc chắn sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng giao thông và các công trình công cộng. Bên cạnh đó, khung giá đất điều chỉnh mới đã tăng so với trước, khiến giá trị quỹ đất hiện hữu trở nên hấp dẫn hơn.
Đồng thời, thuế thu nhập cá nhân vẫn được duy trì ở mức 2% như trước đây, tạo sự ổn định và yên tâm cho cả nhà đầu tư và người mua ở. Kết hợp với nền kinh tế tăng trưởng ổn định, GDP duy trì tích cực và giá vàng đang ở mức cao, nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn lớn.
"Từ đầu quý 3/2025 đến cuối quý 3/2025, mặt bằng giá đất nền sẽ tăng khoảng 10–11%. Bước sang quý 4/2025 và đầu năm 2026, có thể tăng thêm 15–16%, nhờ loạt thông tin hạ tầng lớn được công bố, nhiều dự án quy mô của các "ông lớn" triển khai mở bán, cùng với dòng tiền đầu tư thường sôi động vào giai đoạn cuối năm", ông Đôn dự báo.
Cũng đánh giá về cơ hội của phân khúc đất nền, nhà phố tại Tp.HCM và khu lân cận sau sáp nhập, ông Phan Vi, Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam cho hay, ngoài căn hộ tầm trung thì nhà phố và đất nền ở các khu vực đã và đang phát triển hạ tầng tốt sẽ có nhiều cơ hội sau sáp nhập.
Theo ông Vi, nhu cầu sở hữu nhà phố hoặc đất nền để ở vẫn là ưu tiên của nhiều gia đình Việt, cũng như là khẩu vị của nhà đầu tư. Có 3 lý do để đưa ra dự đoán này là hạ tầng đầu tư đồng bộ, tâm lý thoải mái khi chung địa giới hành chính và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Nhu cầu gia tăng cùng với quy hoạch đồng bộ sẽ thúc đẩy tiềm năng tăng giá trị sử dụng và giá trị đầu tư cho bất động sản
Vị này phân tích, tổng quan chung thị trường đang tăng trưởng dương từ cuối năm 2024 đến 6 tháng 2025. Việc sáp nhập cũng như quy định về phân lô bán nền, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đã đẩy tính khan hiếm của sản phẩm đất nền, nhà phố, khiến giá phân khúc này tăng lên. Dẫu vậy, giá chưa tăng trên toàn thị trường mà chỉ tập trung ở một số khu vực nhất định, nơi hạ tầng tốt và đã có quy hoạch 1/500.
Ở phân khúc nhà phố, theo ông Vi có dấu hiệu chững lại từ đầu năm 2025, một phần thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch tâm lý của người trẻ: Ưu tiên việc làm nhiều hơn, chọn ở căn hộ hơn mua nhà liền thổ. Phần nữa, nhu cầu mua nhà được tính toán kỹ hơn, vì thế, việc ra quyết định của người mua có phần chậm hơn.
Dù còn tiềm năng phát triển nhưng theo ông Phan Vi, đất nền không còn là kênh dễ "lướt sóng", mà phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiên nhẫn bám thị trường và am hiểu chính sách cũng như quy hoạch hạ tầng. Đồng thời, nhu cầu cũng phân hoá rõ nét, những khu vực đang phát triển hạ tầng, kinh tế và dân cư mới, với mức giá hợp lý mới thu hút được dòng tiền từ nhà đầu tư.
Ở phân khúc nhà phố, người mua sẽ ưu tiên các căn có sẵn kết cấu, có thể cho thuê ổn định. Các căn nhà phố diện tích từ 35-50m2 tại khu trung tâm Tp.HCM có giá từ 90-100 triệu đồng/m2 (khoảng 5-7 tỉ đồng/căn) được người mua quan tâm. Đây là phân khúc tăng giá ổn định nếu mua đầu tư.
Theo Giám đốc dự án Era, giá đất nền, nhà phố sẽ còn tăng nhưng nhịp tăng không nhanh như thời điểm trước đây. Thị trường hiện đang hồi phục nhờ các chính sách đầu tư công, hạ tầng kết nối, là cơ hội cho bất động sản nhìn trong dài hạn.
Quan điểm về tiềm năng của thị trường đất nền, nhà phố trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà, cũng là một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động cho rằng, thời gian qua, tốc độ hấp thụ sản phẩm rất tốt là minh chứng cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại.
Dẫu vậy, dòng tiền trên thị trường được dự báo sẽ không đứng yên mà có sự luân chuyển và phân hóa rõ rệt. Sức nóng của phân khúc căn hộ, dù đang dẫn dắt thị trường có thể sẽ hạ nhiệt vào khoảng năm 2026. Quy luật tất yếu cho thấy, khi một sản phẩm tăng trưởng quá nhanh và nguồn cung được tung ra ồ ạt, thị trường sẽ cần một khoảng nghỉ để tái cân bằng. Khi đó, dư địa tăng trưởng sẽ được nhường lại cho các phân khúc khác.
Theo đó, khi căn hộ chững lại, dòng tiền sẽ tìm đến những kênh còn nhiều tiềm năng hơn như nhà phố và đất nền, vốn đang có mặt bằng giá ổn định và chưa tăng trưởng nóng trong thời gian qua.
Theo ông Quang, trong dài hạn, câu chuyện sáp nhập các đơn vị hành chính được xem là yếu tố có khả năng định hình lại bản đồ bất động sản. Đây không chỉ là thay đổi trên giấy tờ, mà là một cú hích tạo ra sự phát triển thực chất.
"Quá trình này sẽ khai sinh ra các trung tâm hành chính mới, từ đó thu hút một lượng lớn dân cư là cán bộ, công chức và người lao động đến làm việc, sinh sống. Từ đó sẽ tạo ra một sự phát triển đô thị tự nhiên, bền vững, và giá trị bất động sản sẽ tăng trưởng song hành cùng với sự hình thành của các địa phương mới", ông Quang nhấn mạnh.
Lưu ý cho nhà đầu tư khi bỏ tiền vào phân khúc đất nền, nhà phố ở giai đoạn hậu sáp nhập, hầu hết người trong ngành đều nêu ra lưu ý: Người mua ưu tiên lựa chọn các dự án đã có sổ hồng, sổ đỏ riêng để đảm bảo pháp lý minh bạch. Với những dự án đang hình thành, nên tập trung vào các chủ đầu tư lớn, uy tín, nhằm yên tâm hơn về tiến độ, chất lượng và tính pháp lý. Đồng thời, người mua cần kiểm tra kỹ xem dự án đã hoàn tất nghĩa vụ thuế sử dụng đất hay chưa, tránh rủi ro phát sinh sau này.
Ngoài ra, người mua nên chọn những khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh, như các tuyến đường mở rộng hoặc các khu đô thị quy mô lớn. Đây là những yếu tố giúp tối ưu hiệu quả đầu tư và gia tăng giá trị tài sản trong trung và dài hạn.